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城市高層建筑和綜合體的安全管理

2019年11月27日

一、前言

近年來,隨著我國經濟的高速發展和城市的快速開發,一棟棟高層建筑像雨后春筍一般拔地而起。目前上海24米以上的高層有3萬多幢,100米以上的高層建筑有1000多幢。

二、公司概況

上實物業,19967月成立,目前在管知名項目有:上海環球金融中心、洋山深水港、中國航海博物也、上海博物館、豫園、上海長寧八八中心、青島·上實中心啤酒城等。

對于高層建筑,不少地方把高樓大廈作為城市發展的形象和標志,然而,隨著高層建筑和大型綜合體逐漸增多,城市的公共消防安全壓力也在急劇增加。

那么,作為一家專業的物業管理企業,面對不同類型的高層和商業綜合體,有復雜多變的服務環境以及數量眾多的服務對象。如何在管理服務過程中為客戶提供安全、舒適的環境,保障客戶、職工的安全,降低企業在經營活動中的安全風險,實現企業經營目標,提高企業的市場地位,成為物業管理企業不得不思考的一個重要課題。

三、物業管理在高層建筑和商業綜合體安全管理方面的作用

物業管理企業在高層建筑和商業綜合體的安全管理中有兩種做法,常規做法:制定安全管理制度、操作規程、應急響應預案,建立安全管理架構,抓好宣傳教育培訓,開展應急預案演練,定期檢查并整改安全隱患。深層次做法有:建立安全管理標準化體系,參與企業安全文化建設,建立智慧安全管理體系等。

在安全管理方面,物業管理企業有著自身的特點,與一般的生產型企業有著許多不同方面。

1、安全消防管理

物業管理企業服務的高層建筑和商業綜合體,如大型商業中心、超高層寫字樓、博物館、展覽館、體育館及重要的政府機構等,對安全消防的標準非常高,物業管理企業在日常的安全管理中必須熟知這些標準和要求、熟悉各類設施設備的使用和維護,掌握相應的應急處置技能。

2、突發狀況應對

在住宅小區、商業網點、寫字樓、政府機關、博物館、研發中心等不同的建筑中,客戶所需要提供的安全管理服務也不同。例如商業網點、體育館等公眾場所,人流量大,經常會舉辦一些商業促銷、體育比賽、文藝演出等活動,需要對短時出現的大客流、活動設施設備進行安全風險管控,而對于政府機關,則對平時的安全檢查、應對突發狀況方面有比較高的要求。因此需要建立一套完整的管理體系來識別不同業主在安全消防管理方面的需求,采取不同的管控措施,這樣才能滿足需求,更好地開展服務。

3、人員辨識管控

在各類建筑中,人員的性質比較復雜,通常情況下,除了物業企業職工,還有訪客、游客等流動性很強的人員,其中還包括老人、兒童、孕婦、殘疾人等特殊人群,因此對進入管理場所的人員需要進行安全方面的識別和評價,主動辨識不同類型人員可能引起的安全風險,采取相應的管控措施,如張貼安全告知、安全提示、設立警示標志等。

四、建立高層建筑和商業綜合體安全標準化管理體系

   建立安全管理體系對物業管理企業的價值大致可以體現在以下兩個方面:

1、預防和規避安全風險

由于物業管理企業對風險識別控制的缺失,引起法律糾紛,造成企業經濟糾紛的情況很多,安全管理體系強調風險的預防和控制,通過在服務開展前期的風險辨識和評價,對服務、過程中涉及的安全風險點進行事前控制,根據風險的等級采取不同的控制措施,從而最大程度上消除隱患,規避消防和安全風險,避免因為發生消防和安全事故,對業主和企業造成經濟損失。

2、保證工作場所人員的健康和安全

物業管理企業的管理場所普遍存在人員數量多、人員性質復雜、流動性大等特點,安全管理體系將進入工作場所的所有人員,包括職工、客戶、訪客人員等均納入了管理范疇,通過建立相應的管理制度、管理措施以及相應的宣傳告知手段,使進入工作場所內的所有人員,特別是臨時性進入人員,都能夠及時了解自己所處環境存在的安全風險、安全注意事項、應急措施等,避免了因為對環境的不熟悉而產生安全風險。

近年來,我們參照國家法律法規和相關的標準規范要求,建立了一套適合本企業的安全管理標準、并以ISO9001ISO14001ISO45001等管理標準為依據,把安全管理作為重要內容歸入其中。通過完善的管理體系,做到安全管理方面的標準統一、規范操作,使職工在日常安全管理工作中能夠有章可循,有規可依。

提升企業的形象,增加企業效益。建立完善的安全管理體系,不僅能夠減少安全事故的發生,更能通過環境的改善、安全理念的傳播、增強對職工及顧客的人文關懷,樹立物業管理企業良好的社會形象;其次,歐美一些發達國家的大企業、跨國公司以及國內許多大企業均建立了安全管理體系,并且對其供方也提出了安全管理方面的要求,所以,建立完善的安全管理體系,有助于物業管理企業在管理上能夠與國際接軌,從而為市場的拓展提供有力的支撐;第三,通過建立完善的安全管理體系,關注顧客的體驗度,促進管理方法和手段的創新,提升管理和服務的品質,展現給顧客有溫度、高品質、專業化的企業形象,從而達到企業的經濟效益目標。

安全標準化體系的建立,關鍵在于落實和推行,我們建立了以法人為公司安全管理第一責任人、各物業管理項目的經理為項目安全管理第一責任人的安全管理組織架構,公司安全部門和工會負責人作為組織推行以及監督評估責任人;明確各級人員的工作職責,并將安全職責進行層層分解。

全員參與辨識危險源和環境因素,確定管控措施。根據安全管理的實際情況,用可視化、圖示化的方法,把安全管理的要求、要點、風險點等直觀地展示出來,讓職工都能一目了然。通過宣傳教育和培訓,使職工掌握危險源和環境因素辨識和評價方法,并根據評價結果對不同等級的危險源采取不同的管理措施。

五、人人參與企業的安全文化建設

一個好的安全管理,除了必須具備安全組織體系和制度體系外,還必須形成一套屬于自己的、具有一定風格和文化內涵的特色安全管理,這就是企業的安全文化。安全文化也是一種無形的精神文化。

近年來,我們建立了安全管理的“三會一課”制度,即:安全故事會、危險源辨析會、安全警示會和安全教育課。并納入到基層班組管理中,利用午餐時間以人人講故事的形式,把在工作中碰到的安全事例讓大家分享;在每周的工作例會上,對辨別出的危險源進行案例分析;在每月的職工會議上,針對本企業和社會上發生的安全事故,請專人上課并進行警示;在每季度的安全教育會上,每人除了聽課外,還必須完成書面的安全試題考試,使安全管理人人都能參與。

2017年和2018年,我們還分別獲得了上海市和全國安全示范企業的稱號。

我們利用信息化技術進行安全消防管理。把信息技術、數據通訊傳輸技術等應用于企業安全管理中的相關環節,加快了安全管理過程中信息的傳遞、加工和處理速度,使這些信息資源得到可靠的保存和有效的利用,及時為安全管理工作提供決策和依據,為企業安全管理提供了先進的管理手段。信息化系統可以基于上報的安全事故信息對事故類型、事故成因、事故項目等進行統計分析,通過分析能夠采取有針對性的控制措施和控制方法,從而更好地控制安全事故的發生,提高管理績效。

制訂有效的考核制度,建立安全評估體系,使職工同企業的教育培訓、安全管理過程的檢查、安全消防事故的上報和隱患整改等都有直接的關聯。通過績效考核,促進各部門、項目以及職工不斷提高安全管理意識。

六、結束語

 高檔寫字樓和商業綜合體的安全管理是一門科學,抓好安全管理是企業履行社會責任、構建和諧社會的必然要求,是關系企業可持續健康發展的重要基礎,安全管理的優秀表現是衡量企業業績的重要參數。

對物業管理企業來說,堅持“以人為本”,突出風險控制、源頭控制,才能持續構建安全管理長效機制。通過安全管理標準化體系的建立,能夠創新物業管理的方法和手段,提升服務品質,樹立良好的公司形象,對創造更好的經濟效益和社會效益將起到極大的推動作用。


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